Kaufnebenkosten finanzieren: Wann Banken sie in den Kredit aufnehmen

Möchten Sie eine Immobilie erwerben und fragen sich, wie Sie die zusätzlichen Kaufnebenkosten finanzieren können? Viele Banken bieten die Möglichkeit, diese Kosten in Ihren Hypothekenkredit aufzunehmen, doch die Bedingungen und Voraussetzungen hierfür variieren.

Kaufnebenkosten: Ein Überblick über die zusätzlichen Ausgaben

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem reinen Kaufpreis oft erhebliche Nebenkosten an. Diese können je nach Bundesland und Art der Immobilie stark variieren. Umso wichtiger ist es, sich frühzeitig einen Überblick über diese Posten zu verschaffen und zu klären, wie deren Finanzierung am besten gelingt. Die wichtigsten Kaufnebenkosten umfassen in der Regel:

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und liegt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch belaufen sich meist auf etwa 1,5% bis 2,0% des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Sofern ein Makler involviert ist, fällt dessen Honorar an. Die Höhe ist in vielen Bundesländern gesetzlich gedeckelt, oft zwischen 3% und 7% zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Gutachterkosten: Falls Sie zur Wertermittlung der Immobilie oder zur Überprüfung des Zustands einen Gutachter beauftragen, entstehen hierfür zusätzliche Kosten.
• Eventuelle Finanzierungskosten: Dazu gehören beispielsweise Kosten für die Grundschuldbestellung oder Avalprovisionen, falls eine Bank eine Bürgschaft verlangt.

Wann Banken Kaufnebenkosten in den Kredit aufnehmen

Die Entscheidung einer Bank, Kaufnebenkosten in die Finanzierung einzubeziehen, hängt von mehreren Faktoren ab. Grundsätzlich ist es Banken lieber, den reinen Kaufpreis zu finanzieren und die Nebenkosten als Eigenkapital zu sehen. Dennoch gibt es Konstellationen, in denen sie bereit sind, über eine Aufnahme der Nebenkosten in den Kreditrahmen nachzudenken:

• Hohe Beleihungswerte: Wenn der Verkehrswert der Immobilie deutlich über dem Kaufpreis liegt (was selten der Fall ist, aber durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erreicht werden kann), haben Banken mehr Spielraum.
• Gute Bonität des Kreditnehmers: Eine exzellente finanzielle Historie, ein hohes und sicheres Einkommen sowie eine geringe Verschuldung sind entscheidende Voraussetzungen. Banken kalkulieren das Risiko neu, wenn sie höhere Kreditsummen vergeben.
• Besondere Umstände: Manchmal zeigen sich Banken flexibler bei attraktiven Objekten oder in einem dynamischen Immobilienmarkt, um ein Geschäft abzuschließen.
• Kombination mit Modernisierung oder Sanierung: Wenn die Finanzierung nicht nur den Kaufpreis und die Nebenkosten abdeckt, sondern auch umfangreiche Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten beinhaltet, die den Wert der Immobilie steigern, kann die Aufnahme der Nebenkosten erleichtert werden.
• Niedrige Gesamtkreditkosten: Wenn die Gesamtkreditkosten (Zinsen plus Tilgung) im Verhältnis zum Einkommen des Kreditnehmers niedrig bleiben und genügend Liquidität vorhanden ist, kann die Bank einem höheren Beleihungsausweis zustimmen.

Vorteile und Nachteile der Finanzierung von Kaufnebenkosten

Die Aufnahme von Kaufnebenkosten in den Hypothekenkredit birgt sowohl Chancen als auch Risiken, die Sie sorgfältig abwägen sollten.

Vorteile:

• Geringerer anfänglicher Kapitalbedarf: Sie müssen nicht das gesamte Geld für die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen, was den Immobilienerwerb mit wenig Eigenkapital ermöglicht.
• Erhalt der Liquidität: Ihre eigenen finanziellen Rücklagen bleiben für unvorhergesehene Ausgaben oder zur Deckung von Anschaffungskosten nach dem Einzug erhalten.
• Potenziell niedrigere Zinsen: In einigen Fällen kann der Zinssatz für den Gesamtbetrag, einschließlich der Nebenkosten, niedriger sein als der von kurzfristigen Konsumentenkrediten, die für die Deckung dieser Kosten alternativ genutzt werden könnten.

Nachteile:

• Höhere Gesamtkreditsumme: Die Kreditsumme steigt, was zu höheren monatlichen Raten und längeren Laufzeiten führen kann.
• Längere Schuldenlast: Sie sind über einen längeren Zeitraum verschuldet, da die gesamte Summe verzinst und getilgt werden muss.
• Höheres Risiko bei Wertverlust: Sollte der Immobilienwert sinken, haften Sie möglicherweise mit mehr Schulden als der Wert der Immobilie beträgt (Überschuldung).
• Komplexere Kreditprüfung: Banken prüfen Kredite mit höherem Beleihungsausweis strenger.

Die Rolle der Banken bei der Finanzierung von Kaufnebenkosten

Banken sind in erster Linie daran interessiert, ihre Kredite sicher zu vergeben. Die Finanzierung von Kaufnebenkosten stellt für sie ein erhöhtes Risiko dar, da diese Kosten im Falle einer Zwangsversteigerung oft nicht vollständig wiedererlangt werden können. Daher prüfen sie genau, ob die Tragfähigkeit des Kredits trotz der höheren Summe gegeben ist.

Sie analysieren Ihre Bonität umfassend: Einkommensnachweise, Auskunftsdateien (SCHUFA), bestehende Verpflichtungen und Ihre allgemeine finanzielle Situation werden detailliert bewertet. Eine solide Einkommenssituation und eine makellose SCHUFA-Auskunft sind hierbei unerlässlich. Manche Banken bieten auch an, die Nebenkosten über einen separaten, aber gebündelten Kredit mit einem etwas höheren Zinssatz zu finanzieren, anstatt sie direkt in die Hypothek zu integrieren.

Alternativen zur Finanzierung von Kaufnebenkosten

Neben der direkten Aufnahme in den Hypothekenkredit gibt es weitere Möglichkeiten, die Kaufnebenkosten zu stemmen:

• Eigenkapital: Die klassische Methode ist, die Nebenkosten aus dem eigenen Vermögen zu bestreiten. Dies reduziert die Kreditsumme und die monatliche Belastung erheblich.
• Ratenkredit: Ein separater Konsumentenkredit kann eine Option sein, falls die Bank die Nebenkosten nicht in die Hypothek aufnehmen möchte. Hierbei ist jedoch auf die Zinssätze zu achten, da diese oft höher sind als bei Hypothekenkrediten.
• Bausparvertrag: Ein bestehender oder neu abgeschlossener Bausparvertrag kann zur Finanzierung von Immobilienkosten, einschließlich Nebenkosten, genutzt werden.
• Förderprogramme: Je nach Bundesland und Einkommen gibt es staatliche Förderprogramme (z.B. KfW-Darlehen), die unter Umständen auch die Finanzierung von Nebenkosten unterstützen können.
• Elterliche Darlehen oder Schenkungen: Finanzielle Unterstützung durch die Familie kann ebenfalls eine Lösung darstellen.

Entscheidungshilfen für Kreditnehmer

Bevor Sie sich entscheiden, ist eine gründliche Analyse Ihrer finanziellen Situation unerlässlich. Berechnen Sie Ihre monatlichen Ausgaben und Einnahmen genau und ermitteln Sie, welche Kreditrate für Sie tragbar ist. Vergleichen Sie verschiedene Angebote von Banken und berücksichtigen Sie dabei nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Laufzeit, Sondertilgungsmöglichkeiten und andere Gebühren.

Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann Ihnen helfen, die verschiedenen Optionen abzuwägen und das für Ihre Bedürfnisse passende Angebot zu finden. Achten Sie auf versteckte Kosten und stellen Sie sicher, dass Sie alle Konditionen vollständig verstehen.

Typische Kaufnebenkosten im Vergleich

Kostenart	Durchschnittlicher Prozentsatz des Kaufpreises	Faktoren der Varianz	Mögliche Finanzierung durch Bank
Grunderwerbsteuer	3,5% – 6,5%	Bundesland	Eher selten, erfordert hohe Bonität und Objektwert
Notar- und Grundbuchkosten	1,5% – 2,0%	Notargesetz, Aufwand	Häufiger möglich, da standardisiert
Maklerprovision	3,0% – 7,14% (inkl. MwSt.)	Bundesland, Maklervereinbarung	Je nach Bank und Gesamtkreditwürdigkeit
Gutachterkosten	0,5% – 1,5%	Umfang des Gutachtens, Objektgröße	Oft als Teil einer Gesamtsanierungsfinanzierung
Finanzierungskosten (z.B. Grundschuld)	Ca. 0,5% – 1,0%	Bankkonditionen, Grundschuldhöhe	Meist in die Hauptfinanzierung integriert

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Kaufnebenkosten finanzieren: Wann Banken sie in den Kredit aufnehmen

Kann ich die Grunderwerbsteuer komplett über die Bank finanzieren lassen?

Die Finanzierung der Grunderwerbsteuer über die Bank ist möglich, aber nicht die Regel. Banken gewähren dies meist nur bei einer sehr guten Bonität des Kreditnehmers und einem ausreichenden Beleihungswert der Immobilie. Oftmals erwarten sie zumindest einen Teil der Grunderwerbsteuer als Eigenkapital.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, damit die Bank die Kaufnebenkosten mitfinanziert?

Die wichtigste Voraussetzung ist eine sehr gute Bonität. Dazu gehören ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen, eine gute SCHUFA-Auskunft, geringe bestehende Schulden und idealerweise ein gewisser Anteil an Eigenkapital für den Kaufpreis selbst. Manche Banken legen auch Wert auf ein positiven Gesamteindruck Ihrer finanziellen Verhältnisse.

Was passiert, wenn ich die Kaufnebenkosten nicht finanzieren kann?

Wenn die Bank die Kaufnebenkosten nicht in den Kredit aufnimmt und Sie nicht über genügend Eigenkapital verfügen, müssen Sie nach alternativen Finanzierungsformen suchen. Dies können Ratenkredite, Bausparverträge oder auch finanzielle Unterstützung durch die Familie sein. Ohne die Deckung der Nebenkosten ist der Immobilienerwerb in der Regel nicht möglich.

Gibt es einen Unterschied bei der Finanzierung von Nebenkosten für eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau?

Ja, oft schon. Bei Neubauten sind die Nebenkosten teilweise geringer (z.B. keine Maklerprovision oder geringere Grunderwerbsteuer je nach Bundesland), und Banken sind manchmal eher bereit, die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten zu finanzieren, da der Wert der Immobilie als neu und kalkulierbar gilt. Bei Bestandsimmobilien können unerwartete Reparaturen oder ein schlechterer Zustand das Risiko für die Bank erhöhen.

Wie hoch sind die typischen Gesamtkosten für Kaufnebenkosten?

Die Gesamtkosten für Kaufnebenkosten liegen in Deutschland im Durchschnitt zwischen etwa 8% und 15% des Kaufpreises. Dieser Satz setzt sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell anfallender Maklerprovision zusammen.

Kann ich durch die Finanzierung der Kaufnebenkosten meine Zinskosten erhöhen?

Ja, die Aufnahme der Kaufnebenkosten in den Kredit bedeutet eine höhere Gesamtkreditsumme. Dies führt zu einer höheren monatlichen Rate und potenziell auch zu höheren Gesamtzinskosten über die Laufzeit des Kredits, da die Zinsen auf einen größeren Betrag berechnet werden.

Welche Banken sind am ehesten bereit, Kaufnebenkosten zu finanzieren?

Es gibt keine pauschale Antwort, da dies stark von den individuellen Kreditrichtlinien der Banken abhängt. Generell sind Direktbanken oder Banken mit einem Fokus auf Baufinanzierung möglicherweise flexibler, da sie oft engere Margen kalkulieren. Ein Vergleich über Kreditvermittler oder die direkte Anfrage bei verschiedenen Instituten ist ratsam.