Als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie stellt sich unweigerlich die Frage nach der Maklerprovision: Wer zahlt wann welchen Anteil an den Immobilienmakler?
Die aktuelle Rechtslage zur Maklerprovision beim Hauskauf
Die Entlohnung eines Immobilienmaklers ist in Deutschland nicht mehr ausschließlich durch den Verkäufer geregelt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt eine Neuregelung im Maklerrecht, die eine Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer vorschreibt, wenn ein Immobiliengeschäft zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer zustande kommt und der Makler für beide Parteien tätig wird (doppelter Maklervertrag).
Diese Neuregelung zielt darauf ab, die Lasten gerechter zu verteilen und den Käufer, der oft die größte Investition tätigt, finanziell zu entlasten. Zuvor war es üblich, dass der Verkäufer die Provision zu 100% trug, was er jedoch häufig auf den Kaufpreis aufschlug.
Wer zahlt die Maklerprovision in der Praxis?
Die Antwort auf diese Frage hängt stark von der Art des Vertrages und der Region ab. Grundsätzlich gibt es verschiedene Modelle, wie die Maklerprovision aufgeteilt werden kann:
- Teilung zwischen Käufer und Verkäufer (übliche Regelung): Dies ist die heute am weitesten verbreitete Praxis, insbesondere seit der Gesetzesänderung. Beide Parteien teilen sich die Provision in der Regel zu gleichen Teilen (z.B. je 3,57%).
- Alleinauftrag des Verkäufers: In diesem Fall hat der Verkäufer den Makler exklusiv beauftragt. Die Provision wird dann in der Regel vollständig vom Verkäufer getragen, der sie jedoch oft im Kaufpreis einkalkuliert.
- Alleinauftrag des Käufers: Seltener, aber möglich, ist ein expliziter Beauftragungsauftrag des Käufers an den Makler. Dann trägt der Käufer die volle Provision.
- Provision, die ausschließlich vom Verkäufer getragen wird: Dies ist die Ausnahme geworden und nur noch möglich, wenn der Makler ausschließlich für den Verkäufer tätig ist und kein Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer besteht.
- Provision, die ausschließlich vom Käufer getragen wird: Dies ist ebenfalls nur noch unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, beispielsweise wenn der Käufer den Makler explizit beauftragt und die Bedingungen klar vereinbart sind.
Die Höhe der Maklerprovision
Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern richtet sich nach den üblichen Sätzen in der jeweiligen Region und den individuellen Vereinbarungen im Maklervertrag. In den meisten Bundesländern Deutschlands liegt die Provision für den Verkauf von Wohnimmobilien zwischen 5% und 7% des notariellen Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (derzeit 19%).
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Gesamtprovision: 7,14% (inkl. 19% MwSt.), also 3,57% für Käufer und 3,57% für Verkäufer.
- Provision pro Partei: 400.000 € 0,0357 = 14.280 €
- Gesamte Maklerprovision: 28.560 €
Es ist wichtig zu betonen, dass diese Sätze regional variieren können. In einigen Ballungsgebieten sind auch höhere Sätze üblich, während in ländlicheren Regionen auch niedrigere Provisionen vereinbart werden können.
Der Bundesdurchschnitt und regionale Unterschiede
Die genaue Aufteilung der Maklerprovision kann regional variieren, auch wenn die gesetzliche Neuregelung für mehr Einheitlichkeit gesorgt hat. Vor der Gesetzesänderung war es vor allem im Norden und Westen Deutschlands üblich, dass der Käufer den Großteil der Provision zahlte, während im Süden und Osten die Teilung stärker ausgeprägt war.
Seit der Novellierung des Gesetztes ist die Teilung zwischen Käufer und Verkäufer die Standardpraxis, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Die genaue prozentuale Aufteilung kann jedoch immer noch verhandelt werden, auch wenn sich meist eine 50:50-Teilung durchgesetzt hat.
Wichtige Aspekte und Vereinbarungen im Maklervertrag
Bevor Sie einen Makler beauftragen oder eine Immobilie über einen Makler kaufen, ist es unerlässlich, den Maklervertrag genau zu prüfen. Dieser Vertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien und die Höhe sowie die Zahlungsmodalitäten der Provision.
Folgende Punkte sollten Sie im Maklervertrag besonders beachten:
- Provisionshöhe: Klären Sie genau, wie hoch die Provision ist und ob sie sich auf den Nettokaufpreis oder den Bruttokaufpreis bezieht. Achten Sie auf die Mehrwertsteuer.
- Provisionsaufteilung: Vergewissern Sie sich, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Dies sollte klar und unmissverständlich formuliert sein.
- Fälligkeit der Provision: Die Provision wird in der Regel erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde und der Makler seinen Nachweis- oder Vermittlungsauftrag erfolgreich erfüllt hat.
- Leistungsumfang des Maklers: Was genau leistet der Makler für die vereinbarte Provision? Nur die Vermittlung oder auch weitere Dienstleistungen wie Bewertungen, Besichtigungen oder Verkaufsunterstützung?
- Exklusivität: Ist der Makler exklusiv beauftragt und welche Konsequenzen hat das für Sie?
- Laufzeit des Vertrages: Wie lange ist der Maklervertrag gültig?
Ein schriftlicher Vertrag bietet beiden Seiten Rechtssicherheit. Mündliche Absprachen sind im Zweifelsfall schwer nachweisbar.
| Szenario | Wer zahlt die Provision? | Typische Aufteilung | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Käufer und Verkäufer sind Verbraucher und Unternehmer (oder beide Verbraucher) | Gemeinsame Zahlung durch Käufer und Verkäufer | 50:50 Teilung (z.B. je 3,57% inkl. MwSt.) | Standard seit der Gesetzesänderung 2020. |
| Verkäufer beauftragt Makler exklusiv | Primär Verkäufer | Kann vom Verkäufer allein getragen werden (oft im Kaufpreis einkalkuliert) | Nur wenn der Makler ausschließlich für den Verkäufer tätig ist. |
| Käufer beauftragt Makler explizit | Käufer | 100% Käufer | Muss klar im Maklervertrag vereinbart sein. |
| Provision für gewerbliches Objekt | Oft vom Verkäufer allein getragen | Kann variieren, Verkäufer trägt oft die volle Provision | Gesetzliche Teilungspflicht gilt nicht für gewerbliche Geschäfte. |
Besonderheiten bei gewerblichen Immobilien und Bauträgerobjekten
Die Regelungen zur Maklerprovision unterscheiden sich bei gewerblichen Immobilien und Neubauprojekten von Bauträgern.
Gewerbliche Immobilien
Bei der Vermittlung von gewerblichen Immobilien gilt die gesetzliche Teilungspflicht nicht. Hier ist die Provisionsregelung frei verhandelbar. Üblicherweise wird die Provision vom Verkäufer getragen, der sie jedoch häufig im Kaufpreis berücksichtigt. Es ist jedoch auch möglich, dass der Käufer oder beide Parteien die Provision tragen, je nach Vereinbarung.
Bauträgerobjekte
Beim Kauf einer Neubauwohnung oder eines Hauses von einem Bauträger ist die Situation oft anders. Hier ist der Bauträger der Verkäufer. Wenn Sie die Immobilie direkt vom Bauträger erwerben, fallen in der Regel keine Maklerprovisionen an, da kein externer Makler eingeschaltet ist. Kaufen Sie die Immobilie jedoch über einen Makler, der vom Bauträger beauftragt wurde, um den Vertrieb zu unterstützen, kann die Provision für Sie als Käufer entfallen oder anders geregelt sein. Es ist ratsam, hier genau nachzufragen.
Was passiert, wenn der Kaufvertrag platzt?
Die Fälligkeit der Maklerprovision ist in der Regel an den Abschluss des notariellen Kaufvertrages geknüpft. Wenn der Kaufvertrag aus Gründen, die nicht auf das Verschulden einer der Parteien zurückzuführen sind (z.B. Finanzierungsprobleme, die nicht vorhersehbar waren), platzt, ist die Provision in der Regel nicht fällig. Dies sollte auch im Maklervertrag klar geregelt sein.
Sollte der Kaufvertrag jedoch aufgrund von vorsätzlicher Täuschung oder grob fahrlässigem Verhalten einer der Parteien oder des Maklers nicht zustande kommen, kann dies zu Schadensersatzansprüchen führen, die auch die Maklerprovision betreffen können.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Maklerprovision beim Hauskauf: Wer welchen Anteil zahlt
Muss ich als Käufer immer eine Maklerprovision zahlen?
Seit der Gesetzesänderung vom Dezember 2020 müssen Sie als Käufer nur noch dann eine Provision zahlen, wenn der Makler für beide Parteien, also für Sie und den Verkäufer, tätig wird und Sie nicht der alleinige Auftraggeber sind. In diesem Fall teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel zu gleichen Teilen.
Was passiert, wenn ich eine Immobilie direkt vom Verkäufer ohne Makler kaufe?
Wenn Sie eine Immobilie direkt vom Verkäufer ohne Einschaltung eines Maklers kaufen, fällt keine Maklerprovision an. Sie zahlen dann nur den vereinbarten Kaufpreis.
Kann die Maklerprovision verhandelt werden?
Ja, die Höhe der Maklerprovision kann in der Regel verhandelt werden, insbesondere wenn es sich um sehr teure Immobilien oder um eine schwierige Vermittlung handelt. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können versuchen, eine niedrigere Provision auszuhandeln.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Die Maklerprovision, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie anfällt, kann unter bestimmten Umständen als Werbungskosten oder Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Für Käufer sind sie Teil der Anschaffungskosten der Immobilie und erhöhen den Einstandspreis. Für Verkäufer können sie als Werbungskosten bei den Veräußerungskosten abgesetzt werden. Es ist ratsam, hierfür einen Steuerberater zu konsultieren.
Was ist der Unterschied zwischen Nachweisprovision und Vermittlungsprovision?
Die Nachweisprovision wird fällig, wenn der Makler dem Käufer oder Verkäufer die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages nachweist (z.B. durch Übersendung eines Exposés mit Kontaktdaten des Verkäufers). Die Vermittlungsprovision wird fällig, wenn der Makler aktiv am Zustandekommen des Kaufvertrages mitwirkt und diese Vermittlung kausal für den Abschluss war. In der Praxis wird heute meist die Vermittlungsprovision vereinbart, die oft beide Aspekte umfasst.
Gilt die Teilungspflicht auch für Mietobjekte?
Nein, die gesetzliche Teilungspflicht der Maklerprovision gilt nicht für Mietobjekte. Hier gilt das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass die Partei, die den Makler beauftragt hat, auch die Provision zahlt. In den meisten Fällen ist das der Vermieter.
Kann ich die Maklerprovision auch nach Beurkundung des Kaufvertrages noch ablehnen?
Nein, nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages ist die Maklerprovision in der Regel fällig und Sie sind zur Zahlung verpflichtet, sofern dies im Maklervertrag vereinbart wurde. Ein nachträglicher Widerruf ist meist nicht möglich. Umso wichtiger ist es, den Maklervertrag vorab sorgfältig zu prüfen.
